Comment réussir un investissement Pinel dans l’ancien ?

Quand on parle du dispositif Pinel, on a tout de suite en tête d’acheter du neuf. Mais savez-vous que les bâtiments anciens peuvent également en profiter sous certaines conditions ? Pour les retardataires, c’est la dernière ligne droite avant le 31 décembre 2016. Alors, comment réussir un investissement Pinel dans l’ancien ?

Principe du dispositif Pinel

Le dispositif a pour principe de faire participer les contribuables, surtout les capitaux privés dans la création de logements. L’Etat invite donc les particuliers à acheter ou à construire du neuf ou à réhabiliter de vieux bâtiments pour les transformer en lieu d’habitation suivant les normes. Ces nouveaux logements seront par la suite mis en location pour une durée entre 6, 9 et 12 ans. Plus la durée de mise sous location est longue et plus le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt. En fonction de la durée de la mise sous location, il est possible de bénéficier d’une réduction de 12, 18 ou 21%. D’ailleurs, dans les territoires d’Outremer, les réductions d’impôt peuvent atteindre 32%. Cela dit, la niche fiscale ne peut pas excéder les 10 000 € par an.

Les conditions à remplir

– Les zones

Le dispositif Pinel ne s’applique pas à l’ensemble du territoire français. Il ne s’applique qu’à des zones bien spécifiques où les demandes en matière de logement sont tellement importantes que les logements sociaux n’arrivent plus à suivre. On distingue donc la zone A, zone A Bis, zone B1 et la zone B2. En dehors de ces zones, il est impossible de bénéficier du dispositif.

– Le revenu des locataires

Les futures locataires sont également soumises à un contrôle strict. Pour la zone A Bis, leurs revenus ne doivent pas dépasser les 36 791 € par exemple alors que pour la zone B2, c’est 27 120 €.

– Le loyer

Pour le loyer, il ne vous sera jamais possible de vous aligner au prix du marché. Le dispositif est surtout mis en place pour pallier au manque de logements sociaux. Il limite donc le loyer à 16,82 € pour la zone A Bis et peut descendre jusqu’à 8,74 pour la zone B2.

– Le montant des investissements

Qu’il s’agisse de neuf ou de vieux, le propriétaire ne peut réaliser une opération qui dépasse les 300 000 € soit en matière d’achat ou de construction. Il est également limité à 2 propriétés par an.

Dans le cas d’un ancien bâtiment

Pour les anciens bâtiments, il s’agit surtout des bâtiments qui sont en train de subir une rénovation parce qu’ils sont trop vétustes, n’étaient pas destinés à être une résidence auparavant (hangar, commerce, entrepôt…) ou qu’ils ne respectent plus les normes en matière de décence de logement ou en ce qui concerne leurs performances techniques. Un expert indépendant de la construction doit donc venir sur les lieux et faire le constat en remplissant le modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux.

A la fin des travaux, le bâtiment doit pouvoir être utilisé comme lieu d’habitation et respecte la norme RT 2012 ou obtient le label BBC. A part cela, les conditions pour l’ancien sont les mêmes que pour le neuf.

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